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皇冠最新登陆网址近來業內一談未來必說精裝修,末世感強烈,悲觀氛圍彌漫。難道精裝修真是狼嗎?本文就想用數據做一次推演,看看是不是狼真的來了!!

根據國家統計局發布的2000-2018年歷年商品住在竣工面積為基礎,假設三個比例,2018年以后到2025年每年商品住宅的竣工面積按照6%的速率遞減,空置率按照30%計算(略微高于普遍認為20-25%的空置率),75%的裝修率計算(剔除毛坯和簡裝入住)。可以發現當年實際新房裝修面積在2014年與住宅竣工面積一起達到頂峰后逐年下降,這也是最近幾年家居行業普遍感覺生意越來越難的最核心原因。

根據《建筑業發展十三五規劃》,2018-2020年全裝修房占商品住宅竣工的比例分別為16。37%、17。87%、19。37%,進一步假設2020年后每年以3%遞增,到2025年的精裝修房比例將達到35%左右,也就是一二城市的當年竣工商品住宅基本實現精裝修化。據此調整一下數據再來看圖。

上圖是進入零售市場的新房裝修市場規模曲線,2014年達到頂峰后,開始下滑,2016年有一個回暖,但是2017年以后呈現一個加速下滑的過程,2017-2019會有明顯的感受,到2025年零售市場需求將降到2002年的水平。從這個角度看,狼是真的來了,而且來的不是一匹狼,是狼群。最好的選擇是否應該洗洗睡了呢?

零售市場上除了新房裝修,還存在大量的二次裝修,但行業普遍都對此不以為然,認為這個市場與新房裝修比微不足道,事實是否如此?只有數據才能說話。關于二次裝修再做一個簡單的假設,新房裝修后三年,也就是第四年有5%的住戶進行了重新,第五年有10%,第六年有25%,第七年有25%,第八年有25%,剩余10%由于種種原因不再裝修。按照這個比例,計算一下二次裝修的絕對數量。

從上圖可以直觀的看到,在2018年新房裝修和二次裝修的數量已經一致,而18年以后,二次裝修數量將長期勝過新房裝修數量。當然有二次裝修,一定還存在三次裝修。考慮到有二次裝修的經驗,在設計和選材方面都應有明顯提升,第三次裝修的周期可能會更長,假設為第六年開始有10%的重復裝修,第七年25%,第八年25%,第九年20%,另20%由于種種原因不再三次裝修。到2021年,三次裝修的市場規模將趕上新房裝修的規模。

把新房裝修和二次、三次裝修疊加以后,可以看到,2015年多次裝修的規模與當年的新房裝修規模基本等同,之后多次裝修的占比持續上升,而新房由于受到樓市政策的影響,持續下降。2020年新房裝修占比僅為零售市場總量的30%,而到2025年更下降到20%左右。從下圖可以更為直觀的去發現市場的運行規律。

也許有人會質疑,新房占比會這么低嗎?中國在過去20年是城市化和舊城改造的高峰期,這個歷史進程隨著城市化率大幅提高和人口的變化已經趨向于尾聲,估計5-10年內基本可以達到發達國家水平。如果拿歐洲成熟的發達國家法國做一個對比,2016年法國的新房交易僅占整體房屋交易的10%多點。也可以這么認為中國在5-10年內將會達到這個比例,甚至更快,因為中國在過去30年建造的住宅數量速度已經創造了一個歷史高度。

今天還是僅僅盯著新房裝修市場,沒有將業務的重心轉移到二次裝修市場上,即使沒有被精裝修嚇死,未來的市場走勢也足夠讓人悲傷不已。跑道已經變了,如果思維和戰略仍然停留在原來的方向上,掉隊不可避免,是時候考慮新的戰略了……

備注:關于全文數據的說明,所有的假設是為了建立一個可以比較數據模型,因為沒有任何可以參考的依據,完全基于經驗做的大膽假設,僅供參考,同時歡迎大家能提供市場真實調查或者權威發布的數據,以便修改模型,使其更為精確。

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